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1. Vergleichsmietensystem
Bei der Vermietung freifinanzierten Wohnraums lässt das Gesetz die Erhöhung der
monatlichen Miete bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete zu. Sie kann
vom Vermieter nachgewiesen werden durch
• einen einfachen oder einen qualifizierten Mietspiegel
• eine Mietdatenbank,
• ein Sachverständigengutachten und durch
• den Bezug auf das Mietniveau von drei Vergleichswohnungen
a) Mietspiegel
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der
Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam
erstellt oder anerkannt worden ist (einfacher Mietspiegel).
Zusätzlich zum einfachen Mietspiegel ist mit der Mietrechtsreform ein qualifizierter
Mietspiegel als Begründungsmittel einer Mieterhöhung eingeführt worden.
Dabei handelt es sich um einen Mietspiegel, der „nach anerkannten wissenschaftlichen
Grundsätzen“ erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern
der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist.
Beide Mietspiegelarten können nebeneinander bestehen. Rein tatsächlich ist aber in
diesen Fällen der qualifizierte Mietspiegel vorrangig. Denn der Vermieter muss auf
seine Aussagen innerhalb seines Mieterhöhungsverlangens auch dann hinweisen,
wenn er seine Mieterhhung nur mit dem einfachen Mietspiegel begründet.
b) Mietdatenbank
Ab dem 01.09.2001 ist als Begrndungsmittel einer Mieterhhung auch eine
Mietdatenbank gesetzlich vorgesehen. Sie zeigt eine Sammlung von Mieten, die zur
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend von der Gemeinde oder
von den Organisationen der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt
wird. Auerdem müssen Auskünfte abrufbar sein, die für die einzelnen Wohnungen
einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.
c) Andere Begründungsmittel
Der Vermieter kann in seiner Mieterhhung die begehrte Mieterhhung auch durch
ein Sachverstndigengutachten oder durch Angabe von drei Vergleichswohnungen
einschlielich der dort gezahlten Mieten begrnden.
d) Kappungsgrenze
Die Möglichkeit der Mieterhöhung ist durch die Kappungsgrenze als Kontrollwert
begrenzt. Nach neuem Recht betrgt die Kappungsgrenze 120% der vor drei Jahren
vertraglich geschuldeten Miete. Ist dieser Wert geringer als die ortsübliche
Vergleichsmiete, so können Sie als Vermieter nur bis zur Kappungsgrenze Ihre
Miete erhöhen. Liegt die Kappungsgrenze über dem Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete,
so ist eine Mieterhöhung maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
zulässig.
2. Form des Erhöhungsverlangens
Das Mieterhöhungsverlangen kann schriftlich, aber auch in Textform abgegeben
werden. Im Gegensatz zur eigenhändigen Unterschrift bei der Schriftform erfordert
die Textform nur, dass das Ende der Erklärung durch Nachbildung einer Namensunterschrift
oder anders erkennbar ist. Wird die Erkälrung als elektronische Datei
übermittelt, so muss sie zur Wahrung der Textform auch nicht elektronisch signiert
werden.
3. Inhalt des Erhöhungsverlangens
Als Vermieter müssen Sie das Mieterhöhungsverlangen erkälren und begründen.
Neu ist die bereits erwähnte Hinweispflicht auf bestehende qualifizierte Mietspiegel
unabhängig davon, welches sonstige Begründungsmittel Sie Ihrem Mieterhöhungsverlangen
zu Grunde legen.
4. Anlagen
Der einschälgige Mietspiegel oder ein Auszug daraus braucht Ihrem Mieterhöhungsverlangen
nicht beigefügt zu werden, wenn er allgemein zugänglich ist. Die
Beilage ist aber zu empfehlen, wenn der Mietspiegel nicht allgemein zugänglich ist
oder anzunehmen ist, dass seine inhaltliche Kenntnis streitverhütend wirkt.
Sachverständigengutachten müssen Sie beifügen. Eine einfache Kopie reicht aus.
Ebenso muss die Auflistung der Vergleichswohnungen mit überreicht werden.
Mietberechnungen einschließlich Berechnungen der Kappungsgrenze sollten beigefügt
werden, damit die Mieterhöhung im Ergebnis nachvollziehbar wird und sich
ihre Akzeptanz beim Mieter erhöht. Dies gilt auch für die Aufstellung der Betriebskosten,
die in dem Fall beigefügt werden muss, dass eine Bruttokaltmiete unter
Bezugnahme auf einen Nettomietspiegel erhöht werden soll.
5. Fristen
Geht dem Mieter Ihr Erhöhungsverlangen zu, so muss er zustimmen. Ob er zustimmt,
kann er sich zwei Monate lang überlegen. Stimmt er zu, so schuldet er die
erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat seit Zugang Ihres Erhöhungsschreibens.
Stimmt er nicht zu, so können Sie binnen drei weiterer Monate Ihren Mieter auf Zustimmung
zur Mieterhöhung verklagen. Bei der Klagefrist handelt es sich um eine
Ausschlussfrist. Das bedeutet, dass die Klage nach Ablauf der Frist nicht mehr
zulässig ist.
6. Serviceleistungen
Schon aus Raumgründen kann dieses Informationsblatt Ihre Möglichkeiten zur Erhöhung
der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nur sehr gerafft darstellen.
Lassen Sie sich deshalb beim örtlichen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein
beraten und gegenüber Ihrem Mieter oder seinen Beauftragten auch vertreten
verantwortlich: Haus & Grund Deutschland – Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungsund
Grundeigentmer e.V. • Mohrenstraße 33 • 10117 Berlin • Postfach 08 01 64 •
10001 Berlin • Tel. (030) 2 02 16-0 • Fax (030) 2 02 16-555 • E-Mail:
zv@haus-und-grund.net • Internet: http://www.haus-und-grund.net (Fr. 08/03)
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